Ngày 18/11/2000, tôi và ông Nguyễn Hữu B ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó ông B đồng ý chuyển nhượng 100 mét vuông thuộc thửa đất của ông B tại quận Tây Hồ, TP. Hà Nội với giá 84 triệu đồng. Hai bên đã ký vào hợp đồng, có biên bản thanh toán và đơn xin chuyển quyền sử dụng đất đi kèm. Gia đình ông B đều biết rõ về việc mua bán này. Tuy nhiên, tại thời điểm này thửa đất của ông B chưa có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nên chưa thể thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai cho tôi, đồng thời hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp. Sau đó, ông B đã bàn giao 100 mét vuông đất cho tôi và gia đình tôi đã xây nhà ở trên đó từ năm 2000 đến nay không có tranh chấp gì.

Năm 2008, ông B thực hiện kê khai và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông B kê khai cả phần diện tích đã bán cho tôi. Đồng thời, cho 100 mét vuông đất nêu trên cho vợ chồng anh chị Nguyễn Hữu Chức, Phạm Thị Hạ (con gái ông B). Đến năm 2015 thì vợ chồng anh Chức, chị Hạ (con gái ruột của ông B) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với diện tích 100 mét vuông nói trên mặc dù gia đình tôi vẫn ở trên mảnh đất này.

Đến bây giờ khi phát hiện ra sự việc thì tôi mới biết mảnh đất đã bị ông B cho anh Chức, chị Hạ và họ đã thế chấp mảnh đất tại ngân hàng để vay tiền.

Mong Luật sư tư vấn giúp tôi đòi lại mảnh đất theo quy định pháp luật.

Ý kiến của Luật sư:

1. Hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 31, Luật Đất đai 1993 (luật áp dụng tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng năm 2000) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện, đất ở nông thôn được thực hiện tại Ủy ban nhân dân huyện, còn ở thành thị thì phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân tỉnh. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh về vấn đề chuyển nhượng này.Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên lại viết tay và không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Chính vì vậy, hợp đồng vẫn chưa có hiệu lực. Do đó, bên mua chưa xác lập quyền sử dụng đất.

2. Khởi kiện hoặc tố cáo bên chuyển nhượng

Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng có thể khởi kiện bên bán để yêu cầu trả lại tiền hoặc phải thực hiện thủ tục sang tên.

Căn cứ điểm b.3, Khoản 2.3, tiểu mục 2, mục II Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao: “Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”.

Theo quy định này, mặc dù hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng ngay sau khi mua nhà đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố, bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Vì vậy, Tòa án công nhận hợp đồng, hợp đồng tặng cho phát sinh sau đương nhiên không có hiệu lực và phải tuyên hủy. Bên chuyển nhượng buộc phải thực hiện thủ tục sang tên.

Thứ hai, tố cáo bên chuyển nhượng có hành vi vi phạm pháp luật hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản – Điều 139 BLHS 1999.

“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm”.

Bên chuyển nhượng đã có hành vi viết giấy tờ mua bán đất với bên nhận chuyển nhượng khiến họ tin tưởng, sau đó nhận tiền và cố tình không thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng đất. Do đó, có căn cứ tố cáo bên chuyển nhượng với hành vi lừa đả chiếm đoạt tài sản theo quy định trên.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn
Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS