Tôi là Bùi Văn Quyết, năm 2010 tôi có mua một mảnh đất 100m2 tại quận Đống Đa, Hà Nội của anh Nguyễn Hữu Quang. Tuy nhiên tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán đất, anh Quang vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua bán đất chỉ viết tay có chữ ký các bên nhưng không được công chứng chứng thực. Sau khi mua đất của anh Quang gia đình tôi đã làm nhà ở và sinh sống ổn định đến nay không có tranh chấp gì. Mới đây tôi có ra UBND phường xin làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được trả lời rằng, mảnh đất này đã được anh Quang bán cho anh Nguyễn Hữu Tình (em trai anh Nguyễn Hữu Quang) và UBND quận Đống Đa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện Sổ đỏ đang thế chấp tại Ngân hàng. Tôi cần làm gì để đòi lại được mảnh đất nói trên?

Đề nghị luật sư tư vấn cho tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn Luật sư.

Ý kiến của luật sư:

1. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa anh Bùi Văn Quyết và anh Nguyễn Hữu Quang là có hiệu lực pháp luật.

Căn cứ Nghị quyết 02/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tại Phần II Mục 2 tiểu mục 2.3 điểm b.3 quy định:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Theo đó, gia đình anh Bùi Văn Quyết đã mua đất, xây nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do đó hợp đồng chuyển nhượng đất dù không được công chứng, tại thời điểm ký kết bên chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng vẫn được Tòa án công nhận có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, việc anh Nguyễn Hữu Quang chuyển nhượng cho anh Nguyễn Hữu Tình là trái pháp luật.

2. Thủ tục giải quyết đòi lại mảnh đất

Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất đang tranh chấp. Nếu hòa giải không thành thì có quyền khởi kiện vụ án dân sự ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

- Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương là bắt buộc trước khi tiến hành khởi kiện vụ án dân sự.

- Thẩm quyền thụ lý vụ án trên là Tòa án quận Đống Đa dựa vào quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Ghi chú: Thông tin độc giả đã bị thay đổi.

Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn
Giám Đốc Hãng Luật TGS LawFirm